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Syndics-Copropriétaires - Les sept sujets de discorde suivant "Le Monde" du 16-17 avril 2006 :

1) Le manque de disponibilité.

2) Le manque de compétences juridiques et techniques.

3) La difficulté d'obtenir un compte bancaire séparé.

4) L'opacité des honoraires.

5) L'agressivité et le manque de reconnaissance du travail accompli.

6) Le non-investissement des copropriétaires.

7) La non-acceptation de la règle de la majorité

Ci-joint un extrait de l'article du MONDE du 16/17 Avril consacré aux relations syndics - copropriétaires de Isabelle Rey-Lefebvre

 

 

 

 

 

 1) Le manque de disponibilité.

" Les copropriétaires se plaignent de ne pas pouvoir joindre facilement leur gestionnaire et de ne pas le rencontrer "sur le terrain" , comme l'avait pointé un sondage, réalisé par l'agence Novacom et Associés en avril 2005, à la demande du Conseil supérieur de l'administration de biens.

Les professionnels admettent cette critique, mais se retranchent derrière la faiblesse des honoraires. "Nous sommes prêts à rendre un service de proximité, voire à passer une fois par semaine dans chaque immeuble, mais cela suppose des honoraires supérieurs de 30 % à 50 % afin que nos collaborateurs ne s'occupent plus que d'une trentaine d'immeubles chacun, au lieu de 70 à 80" , indique Serge Déglise , président du groupe Oralia . La charge d'un gérant d'immeuble va de 800 à 2 000 lots. "

La réponse du cabinet Valotaire :

Le cabinet Valotaire réalise systématiquement des visites des parties communes, de préférence en présence du Conseil Syndical .

Les visites pourront se faire à l'occasion des réunions du Conseil Syndical.

De plus, il met tout en oeuvre pour renforcer un vrai dialogue avec le conseil syndical. Le temps passé avec le Conseil Syndical n'est pas facturé car nous pensons qu'un dialogue continu permet d'éviter bien des problèmes.

2) Le manque de compétences juridiques et techniques.

"Je suis toujours étonnée des erreurs juridiques que peuvent commettre, de bonne foi ou non, les syndics : non-respect des délais de convocation de l'assemblée générale, erreur sur la majorité nécessaire à une décision, oubli de documents devant être joints à la convocation" , déplore Nathalie Painnot , de l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC).

Pour Bruno Dhont , de l'Association des responsables de copropriété (ARC), les défaillances sont plutôt techniques : "Peu de gestionnaires se sentent impliqués dans la maîtrise du coût des charges et suivent avec rigueur l'application des contrats d'entretien." Les syndics rétorquent que leur métier est complexe et exige des compétences qu'il leur faut régulièrement mettre à jour en suivant des formations.

La réponse du cabinet valotaire :

Le cabinet Valotaire a les compétences nécessaires et reconnues pour l'exercice de son mandat. Il s'entoure des services de professionnels pour répondre à vos attentes.

Notre mode de gestion est axé sur des priorités incontournables dans l'exercice de notre profession :

-La concertation avec les clients et le conseil syndical ;
-La transparence absolue vis-à-vis de l'ensemble de notre clientèle;
-Le respect des textes de loi et des obligations contractuelles.

Le syndic utilise les meilleures voies qui conduisent à une diminution des charges tout en assurant une conservation efficace de l’immeuble.

 

3) La difficulté d'obtenir un compte bancaire séparé.

Un syndic gère plusieurs copropriétés, mais chacune a une comptabilité distincte. Les fonds, en revanche, peuvent soit être versés sur le compte bancaire unique du syndic, soit faire l'objet d'un compte dit séparé.

La première solution a la préférence des syndics. Elle leur prodigue des revenus grâce au placement de l'ensemble de la trésorerie. Le compte séparé a la préférence des associations de copropriétaires. Il autorise un contrôle plus étroit des flux financier et fructifiera, le cas échéant, au profit de la copropriété.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le compte séparé est de droit, sauf si l'assemblée générale en décide autrement. "Certains syndics emploient tous les stratagèmes pour ne pas se plier à cette obligation , raconte David Rodrigues , juriste à l'association Consommation logement et cadre de vie (CLCV). Ils jouent avec les mots, confondant les notions de compte séparé et de sous-compte individualisé." Selon une enquête de l'ARC, en novembre 2005, seules 14,6 % des copropriétés disposent d'un "vrai" compte séparé.

La rémunération des sommes déposées appartient aux copropriétaires, sauf clause contraire insérée dans le contrat de syndic. Or neuf syndics sur dix omettent cette formalité, conservant les fruits des placements, selon Christian de Baecque , de la banque de Baecque Beau.

 

La réponse du cabinet valotaire :

Le Cabinet Valotaire encourage fortement les copropriétés à avoir un compte séparé (au nom du syndicat des copropriétaires) comme prévu par le décret du 27 mai 2004. Cette prestation ne représente pas de frais supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires.

Le Cabinet Valotaire s'engage par ailleurs à mettre tous les documents comptables (comptes de charges et bancaires, les justificatifs de charges) à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande écrite.

4) L'opacité des honoraires.

La rémunération du syndic est prévue dans son contrat, voté en assemblée générale. Elle se compose d'un montant forfaitaire, par lot et par an, pour les actes de gestion courante (y compris les frais de transmission d'archives à un syndic successeur), ainsi que d'honoraires particuliers pour les tâches occasionnelles (conduite de travaux, relance d'impayés...).

Les associations de copropriétaires réclament que les tâches de gestion courante soient définies par décret, ce qui permettrait la comparaison entre concurrents. "Les actes entrant dans la gestion courante sont très variables d'un professionnel à l'autre et leur nombre a tendance à être de plus en plus réduit au profit de prestations particulières, qui finissent, elles, par majorer le forfait annuel de 30% à 50%, en dépit de jurisprudences favorables aux propriétaires" .

La réponse du cabinet valotaire :

Le contrat, conformément au nouveau décret du 27 mai 2004, précise clairement :

- d'une part les prestations de gestion courante comprises dans les honoraires annuels

- d'autre part , les prestations particulières faisant l'objet d'une facturation séparée.

A l'exception de ces prestations, aucun autre honoraire ou frais ne sera perçu par le Syndic, sauf cas non prévisibles mais dans une telle éventualité, ces honoraires feront l'objet d'une demande d'accord préalable du Conseil Syndical.

Voir le détail du contrat

Notre cabinet veille à apporter une grande transparence des comptes (compte séparé, contrôle d’un expert-comptable..);

- Nous facilitons l’organisation des expertises menées à l’initiative des copropriétaires en nous mettant à la disposition de l’expert (Expert comptable, architecte…);

- Nous garantissons l'indépendance par rapport aux tiers fournisseurs et prestataires de services;

- Nous travaillons avec la volonté de préserver, en toutes circonstances, les intérêts de nos clients.

 

5) L'agressivité et le manque de reconnaissance du travail accompli.

"Certains collaborateurs ont le sentiment d'exercer une sorte de sacerdoce au service du lien social. Ils sont toujours au labeur et rarement à l'honneur" , indiquait Jacques Schilder , de Nexity Services, lors d'une table ronde organisée par le conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB), en juin 2005.

Jeannine Smietana , du cabinet Gideco , a le sentiment d'insuffler à son équipe, exclusivement féminine, "énergie, motivation et disponibilité pour aller au-delà d'un service de simple gestionnaire" , mais elle se dit atterrée de voir, dans son livre d'or ouvert depuis trente ans, que "la clientèle ne formule jamais de remerciements et toujours des réclamations" .

"Sont-ce les difficultés de la vie, le manque de temps ? Nous constatons de plus en plus de tension et d'agressivité dans les assemblées générales" , note Serge Ivars , qui a exercé ce métier pendant trente ans. "Le syndic est souvent au centre de conflits, parfois très anciens, entre voisins, qui ne le concernent pas et pour lesquels il n'a pas de solution" , considère Serge Déglise , président d' Oralia .

"Les professionnels ne s'estimaient ni mandatés ni rémunérés pour faire de la régulation de conflit, mais nous devrons y venir un jour ou l'autre" , envisage Henry Buzy-Cazaux , directeur général de Foncia.

La réponse du cabinet Valotaire :

Le cabinet Valotaire met tout en oeuvre pour renforcer un vrai dialogue avec le conseil syndical. Le temps passé avec le Conseil Syndical n'est pas facturé car nous pensons qu'un dialogue continu permet de prévenir toute situation conflictuelle.

 

6) Le non-investissement .

Les syndics déplorent l'absentéisme aux assemblées générales, de même que le manque de candidats prêts à prendre des responsabilités au sein du conseil syndical et à s'investir dans la vie de l'immeuble. Ces manques empêchent les gestionnaires d'accomplir convenablement leur travail.

Jusqu'en 2000, la loi prévoyait des majorités absolues, comptant les absents comme des opposants, ce qui leur conférait l'incompréhensible pouvoir de paralyser les prises de décision.

La réponse du cabinet valotaire :

Le cabinet Valotaire essaie de renforcer le rôle du Conseil Syndical.

Il favorise la tenue des réunions de conseil syndical en apportant tous les documents supports de ces réunions et en proposant les sujets à débattre.

 

7) La non-acceptation de la règle de la majorité.

Une copropriété fonctionne avec des assemblées générales qui prennent des décisions, bonnes ou mauvaises, à la majorité. Mais les copropriétaires minoritaires n'acceptent pas toujours cette règle démocratique, déplorent les syndics, qui, dans de nombreux cas, sont alors accusés par les copropriétaires de manipulation.

 

 

 

 

 

 

 

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